30.01.2026
Quando si parla di compravendita immobiliare, ci sono due aspetti che devono essere analizzati con attenzione già prima di mettere un immobile in vendita e che, allo stesso tempo, un acquirente consapevole non dovrebbe mai trascurare.
Parliamo di:
Per approfondire questi temi, fondamentali e spesso sottovalutati, ci siamo confrontati con l’avvocato Fabio Di Francesco, professionista con cui collaboriamo da tempo e specializzato in diritto immobiliare.
La prima verifica da effettuare riguarda chi è il legittimo proprietario dell’immobile e come ne è entrato in possesso.
Questa informazione emerge dall’analisi del titolo di provenienza, ovvero dell’atto che ha trasferito la proprietà nel tempo. Un immobile può arrivare in proprietà attraverso:
una compravendita
una successione
una donazione
Capire quale sia la modalità di acquisto è fondamentale perché può avere conseguenze giuridiche rilevanti.
Nel caso di immobili provenienti da successione o donazione, esistono situazioni in cui l’immobile potrebbe essere oggetto di contestazioni future.
Ad esempio:
entro 10 anni dalla successione, gli eredi legittimari potrebbero agire se ritengono che le loro quote siano state violate
in caso di donazione, l’immobile potrebbe dover rientrare nell’asse ereditario
Questi aspetti, se non analizzati prima, possono mettere a rischio la compravendita, anche quando le parti agiscono in totale buona fede.
Un altro elemento spesso ignorato riguarda il regime patrimoniale dei coniugi al momento dell’acquisto dell’immobile.
Se un immobile viene acquistato in comunione legale dei beni, anche se uno dei coniugi non compare nell’atto:
???? è comunque proprietario
Di conseguenza, sarà necessario che entrambi i coniugi firmino gli atti di vendita, già a partire dal preliminare.
Nella pratica accade spesso che i venditori non siano pienamente consapevoli delle implicazioni giuridiche legate al titolo con cui hanno ricevuto l’immobile.
Questo può portare a:
problemi dopo la firma dei contratti
rallentamenti nella vendita
controversie legali evitabili
Ecco perché il momento giusto per verificare è prima, non quando la trattativa è già in corso.
Un altro grande equivoco riguarda il ruolo del notaio.
Molti pensano che sia lui a verificare la conformità urbanistica dell’immobile, ma non è così.
In sede di rogito:
il notaio raccoglie le dichiarazioni delle parti
non verifica direttamente la conformità edilizia e urbanistica
La conformità urbanistica significa che l’immobile:
è stato costruito con regolari autorizzazioni
rispetta i progetti depositati in Comune
non presenta abusi o difformità non sanate
Alcune irregolarità possono addirittura rendere l’immobile incommerciabile.
Le verifiche presso Comune e Catasto devono essere effettuate da un tecnico abilitato e richiedono tempo:
dai 20 ai 50 giorni nella maggior parte dei casi
in alcuni Comuni anche 90 giorni
Se queste verifiche vengono avviate quando:
c’è già una proposta accettata
un preliminare con scadenze ravvicinate
il rischio di non riuscire a rispettare i tempi del rogito è molto alto.
Un consiglio importante, soprattutto in situazioni più complesse, è quello di inserire nel contratto preliminare una clausola che subordini il rogito:
???? all’esito positivo delle verifiche urbanistiche e catastali se non già svolte in precedenza
In questo modo:
il venditore ha il tempo di regolarizzare
l’acquirente è tutelato
il rogito avviene in sicurezza per entrambe le parti
Un aspetto emerso con forza negli ultimi anni riguarda gli interventi effettuati con il Superbonus 110%.
Chi vende un immobile sul quale sono stati eseguiti lavori agevolati può rimanere responsabile in solido con l’acquirente per eventuali difformità anche a distanza di anni
È un tema destinato a generare contenziosi futuri e che rende ancora più importante verificare tutta la documentazione prima della vendita.
In QQ Immobiliare adottiamo un approccio chiaro:
raccogliamo la documentazione prima di mettere l’immobile in vendita
collaboriamo con avvocati e tecnici qualificati per effettuare tutte le verifiche
Questo approccio tutela chi vende, chi compra e permette di negoziare al meglio il valore dell’immobile
Una compravendita immobiliare serena nasce sempre da:
informazioni corrette
verifiche preventive
professionisti competenti