12.01.2026
La Legge di Bilancio 2026 introduce modifiche rilevanti per chi affitta immobili per brevi periodi (es. case vacanze, appartamenti su piattaforme come Airbnb o Booking). Se sei proprietario e utilizzi questo regime fiscale agevolato, ecco cosa devi sapere per gestire al meglio i tuoi immobili e pianificare il tuo fiscale.
La cedolare secca è un regime fiscale sostitutivo dell’IRPEF e delle addizionali che si applica ai redditi da locazione. In pratica, optando per la cedolare secca, paghi un’imposta fissa percentuale sul reddito da locazione, senza dover aggiungere l’incasso al resto dei tuoi redditi imponibili.
A partire dal 1° gennaio 2026 resta confermato il sistema di tassazione differenziata per gli affitti brevi:
21% per il primo immobile scelto dal contribuente;
26% per il secondo immobile dato in locazione breve.
Questo significa che la tassazione agevolata continua ad essere più conveniente per chi affitta una sola casa vacanze, mentre chi ha più unità vede aumentare l’imposta sul secondo immobile.
Una delle novità più significative riguarda l’apertura obbligatoria della Partita IVA se dai in locazione breve tre o più immobili. In pratica:
da 1 a 2 immobili → regime cedolare secca possibile, senza Partita IVA;
dal 3° immobile → si presume attività d’impresa → Partita IVA obbligatoria.
➡️ Questa disposizione spinge i piccoli proprietari a riflettere sulla scala del proprio business e sulla convenienza tra cedolare secca e regime d’impresa.
Se gestisci affitti brevi come proprietario o tramite un’agenzia, queste modifiche impattano su:
Scelta fiscale (cedolare secca vs regime ordinario/Partita IVA);
Convenienza fiscale per immobili multipli;
Gestione amministrativa (nuove comunicazioni e obblighi per intermediari).
In particolare, l’obbligo di Partita IVA dal terzo immobile può cambiare la strategia di chi investe in case vacanze come forma di reddito aggiuntivo.
✅ Rivedi il tuo portafoglio immobili: se hai più unità in affitto breve, valuta se conviene mantenere il regime cedolare o optare per la Partita IVA.
✅ Aggiorna la documentazione dei contratti: con più immobili, la registrazione corretta è fondamentale.
✅ Collabora con intermediari affidabili: le nuove regole prevedono obblighi di trasmissione dati all’Agenzia delle Entrate anche per chi usa piattaforme di intermediazione.
➡️ Queste modifiche sono appena entrate in vigore, sicuramente ci saranno molti interpelli e chiarimenti da parte dell’ Agenzia delle Entrate. Il consiglio è di valutare al meglio tutti questi aspetti fiscali col proprio commercialista e/o tributarista di fiducia