12.01.2026
Negli ultimi anni la normativa italiana sulle donazioni di beni immobili ha rappresentato un nodo critico per chi si occupa di compravendite, mutui e pianificazione patrimoniale. Una riforma recentemente entrata in vigore ha però segnato una svolta significativa per gli atti di trasferimento a titolo gratuito e per la circolazione degli immobili donati.
In base alle regole precedenti, se un immobile era stato ricevuto in donazione e poi venduto a un terzo, gli eredi del donante potevano, nei casi in cui quella donazione avesse leso la loro quota di legittima, esercitare un diritto legale per chiedere la restituzione del bene anche al nuovo acquirente. Questo rischio poteva perdurare per anni dopo il decesso del donante, creando incertezza per gli acquirenti e ostacolando le compravendite.
Questa situazione aveva prodotto effetti tangibili sul mercato:
gli istituti di credito erano reticenti a concedere mutui su immobili di provenienza donativa;
molti potenziali acquirenti evitavano questi immobili per paura di future rivendicazioni legali;
l’incertezza giuridica contribuiva a paralizzare migliaia di transazioni.
Con l’entrata in vigore della Legge 182/2025 – parte del cosiddetto Ddl Semplificazioni – il legislatore ha introdotto una riforma decisiva in materia di donazioni e circolazione dei beni, con effetti concreti sul mercato immobiliare italiano.
Addio all’azione di restituzione contro i terzi acquirenti.
Dal 18 dicembre 2025, chi acquista un immobile che in passato era stato oggetto di donazione non rischia più di dover restituire la casa in caso di controversie ereditarie.
In pratica, la riforma stabilisce che gli eredi che ritengono lesa la loro quota ereditaria possono ancora tutelare i loro diritti, ma solo tramite un diritto di credito nei confronti del donatario, cioè chi originariamente ha ricevuto il bene in dono. Non possono più rivolgersi all’acquirente finale per chiedere la restituzione dell’immobile.
Per chi compra:
La proprietà dell’immobile è definitiva e sicura, a condizione che l’acquisto sia stato regolarmente trascritto prima di eventuali domande di riduzione della donazione.
Chi compra non rischia più di veder perdere l’immobile a causa di futuri contenziosi successori.
Per il mercato:
Gli immobili di provenienza donativa diventano più commerciabili.
Le banche saranno più inclini a concedere mutui su questi immobili, perché scompare l’incertezza legata alla possibile restituzione del bene.
Per le famiglie:
La riforma offre maggiore certezza per la gestione del patrimonio, rendendo la donazione uno strumento più efficace e meno rischioso per pianificare il passaggio generazionale.
Secondo i dati del Notariato, in Italia si registrano ogni anno oltre 200.000 donazioni immobiliari, una cifra che ha un peso importante sulla circolazione degli immobili.
La riforma vuole quindi eliminare un ostacolo storico e sbloccare una parte significativa del mercato, offrendo nuove opportunità per chi vuole comprare, vendere o finanziare proprietà di origine donativa.
✔ Viene abolita l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti.
✔ L’acquirente non rischia più di perdere l’immobile acquistato.
✔ Gli eredi possono tutelare i propri diritti solo tramite un diritto di credito verso il donatario.
✔ Il mercato immobiliare guadagna maggiore stabilità e fluidità.