16.02.2026
Nel mercato immobiliare di oggi c’è un tema che è diventato centrale e imprescindibile: la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Un argomento spesso sottovalutato, ma che può fare la differenza tra una vendita serena e una trattativa che si blocca sul più bello. Per fare chiarezza, abbiamo approfondito il tema insieme al geometra Pierandrea De Monte, dello Studio tecnico associato De Monte–Presotto Lab|Arc di Lignano Sabbiadoro, professionista che affianca da tempo la nostra agenzia nelle verifiche tecniche degli immobili.
La conformità urbanistica e catastale indica che lo stato reale dell’immobile:
coincide con quanto autorizzato dal Comune
ed è correttamente rappresentato in Catasto
È un requisito fondamentale in ogni compravendita, ma anche in qualsiasi trasferimento di proprietà.
Oggi non è più un aspetto “secondario”: è uno dei pilastri su cui si regge una vendita sicura.
Un punto fondamentale da chiarire è questo:
- le verifiche urbanistiche e catastali vanno fatte prima di pubblicare l’immobile in vendita, non dopo. Questo vale:
per chi vende tramite agenzia
ma anche per chi vende da privato
Fare queste verifiche in anticipo serve a evitare brutte sorprese in fase di proposta, preliminare o rogito notarile.
Il lavoro di verifica si articola in più fasi:
Accesso agli atti comunali
per recuperare i titoli edilizi, disegni di progetto e la documentazione autorizzativa.
Analisi catastale
per recuperare le planimetrie catastali.
Sopralluogo dell’immobile
con rilievi, misurazioni e controllo delle planimetrie e dei disegni per confrontare lo stato di fatto con quello autorizzato.
Verifica delle difformità
ed eventuale individuazione delle soluzioni:
Sanatorie e/o altre pratiche necessarie alla regolarizzazione
oppure dichiarazione di conformità se tutto è già corretto
In termini pratici, il tecnico dice al proprietario se l’immobile è pronto per essere venduto oppure cosa serve fare per arrivare al rogito senza problemi.
Le tempistiche dipendono molto dai Comuni.
Alcuni sono digitalizzati e rapidi, altri richiedono ancora accessi fisici agli archivi.
Indicativamente:
circa un mese per accesso atti e verifiche preliminari
eventuali sanatorie possono invece richiedere diversi mesi
Ed è proprio per questo che anticipare è fondamentale.
Quando una trattativa è già avviata, con:
proposta accettata
preliminare firmato
scadenze da rispettare
qualsiasi problema urbanistico rischia di:
bloccare il mutuo
ritardare il rogito
creare tensioni tra le parti
Nella pratica capita spesso che:
il venditore firmi un preliminare
la banca mandi il perito per il mutuo
emergano difformità anche minime
Una finestra, una diversa distribuzione interna, un dettaglio catastale possono essere sufficienti per:
rallentare tutto
mettere a rischio la compravendita
creare problemi economici seri
In alcuni casi si arriva persino a situazioni complesse sulla restituzione delle caparre o alla risoluzione del contratto.
Negli ultimi anni, soprattutto dopo il periodo del Superbonus, anche i notai hanno cambiato approccio.
Oggi è sempre più frequente la richiesta di:
elenco completo dei titoli edilizi
documentazione storica dell’immobile
relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale
Questa relazione viene redatta da un tecnico abilitato, che si assume una responsabilità diretta, a differenza del passato, quando spesso tutto ricadeva sulle dichiarazioni del venditore.
Il problema è che il venditore non ha competenze tecniche ma risponde comunque in prima persona con conseguenze anche molto gravi se emergono difformità non sanabili.
Un’agenzia immobiliare professionale:
non improvvisa
non ignora questi aspetti
coordina il lavoro di tecnici qualificati
L’agente immobiliare non esegue direttamente le verifiche (non è abilitato e non è il suo lavoro), ma si affida a professionisti specializzati, per garantire che l’immobile arrivi sul mercato già verificato e pronto.
Questo significa:
trattative più rapide
meno rischi
maggiore serenità per tutte le parti
Il messaggio finale è semplice ma fondamentale:
prevenire è sempre meglio che curare.
Verificare urbanistica e catasto prima di vendere:
tutela il venditore
rassicura l’acquirente
evita intoppi col lavoro delle banche e del notaio
Come QQ Immobiliare, crediamo che una vendita di successo nasca sempre da trasparenza, competenza e lavoro di squadra.